Des millions d'Américains ont une grande partie de leur valeur nette investie dans l'immobilier.
Les capitaux propres dans ces propriétés devraient augmenter en valeur au fil du temps, mais pour beaucoup, il est « piégé » car il ne peut pas être accessible sans une obligation d'impôt de gains en capital considérable lorsque la propriété est vendue.
Le résultat peut être manquée car les investisseurs tiennent le bon marché, la baisse des taux d'imposition des gains en capital ou la propriété qui se faisait passer par leur plan successoral, date à laquelle leurs héritiers pourraient profiter d'une étalage.
Beaucoup savent qu'une résidence primaire peut être admissible à l'exclusion fiscale de l'article 121, mais nous réalisent moins que les propriétés commerciales ou d'investissement pourraient être admissibles à un échange de type section 1031, vous permettant de reporter les taxes sur les gains en capital.
Chaque année, les petits propriétaires manquent des milliards d'économies d'impôt potentielles, en supposant à tort que 1031 échanges ne concernent que de grandes offres commerciales.
Voici comment vous pouvez l'utiliser pour débloquer les capitaux propres dans votre propriété.
1. Qu'est-ce que l'article 1031?
L'article 1031 de l'IRC permet le report des taxes sur les gains en capital, la recapture de l'amortissement et certaines autres taxes sur la vente d'activités commerciales ou d'investissement si le produit des ventes est utilisé pour acheter une propriété similaire.
Un mot d'avertissement: 1031 échanges de report des taxes, ils ne les éliminent pas. Les taxes deviennent dues si vous vendez sans faire un autre échange.
Mais la différence vous permet de réinvestir le produit complet, d'échanger ou de se diversifier et ajuster vos avoirs au fur et à mesure que vos besoins changent, sans perdre vos gains durement gagnés aux impôts.
2. Quels types de propriétés sont admissibles à l'article 1031?
Un mythe commun est que « tout le genre » signifie échanger le même type de propriété – comme une maison unifamiliale pour une autre maison unifamiliale. En réalité, le genre fait référence au genre ou à la classe de la propriété, pas à la note ou à la qualité.
Les terrains peuvent être échangés contre un restaurant, une maison de location, une part de propriété commerciale via une fiducie statutaire du Delaware (DST), même en Timberland. Les possibilités sont étendues.
Même des propriétés à usage mixte telles que les terres agricoles, les maisons de vacances ou les anciennes résidences primaires avec une utilisation locative pourraient être admissibles à un report partiel à l'aide d'un conseiller fiscal qualifié.
La clé est d'avoir un conseiller qui comprend les règles de l'IRS concernant l'utilisation, l'intention et la période de détention des biens. Avec les bons conseils et la bonne structuration, vous sécurisez la clé pour déverrouiller le produit maximum pour le réinvestissement.
3. Choisir la bonne structure 1031
Vous n'avez pas à échanger des propriétés en même temps ou avec la même partie. Bien que les échanges simultanés soient possibles, ils sont rares.
La plupart des gens utilisent un échange différé, vendant la propriété abandonnée à un acheteur non lié et ayant le produit détenu par un intermédiaire qualifié (Qi) jusqu'à ce qu'ils aient utilisé une ou plusieurs propriétés de remplacement de vendeurs non liés.
Parfois, la propriété de remplacement doit se fermer avant que celle abandonnée ne soit vendue, ou elle a besoin d'améliorations pour correspondre à la valeur.
Ne vous inquiétez pas: les règles d'échange 1031 d'aujourd'hui incluent les directives de Safe Harbour pour la structuration des échanges inversés et build-t-to-propres pour gérer des scénarios plus complexes.
4. La chronologie d'échange 1031
Les directives de Safe Harbor dictent que lorsque la vente de biens renoncé se termine (ce qui signifie que les avantages et les fardeaux de propriété ont été transférés à l'acheteur), l'horloge d'échange commence à cocher.
Vous disposez de 45 jours pour identifier jusqu'à trois propriétés de remplacement (ou plus, dans certains cas rares, si des exigences supplémentaires sont satisfaites) et 180 jours pour acquérir une ou plusieurs de ces propriétés identifiées. Vous pouvez acquérir autant de propriétés identifiées comme nécessaire.
Pour différer entièrement les impôts, vos propriétés de remplacement doivent être égales ou dépasser la valeur de celle vendue (moins les frais de clôture qualifiés). S'ils valent moins, l'échange fonctionne toujours, mais vous aurez de l'impôt sur la différence, appelée «démarrage».
Il y a peu de marge de manœuvre en ce qui concerne la chronologie de l'échange 1031.
En l'absence de l'annonce d'une catastrophe déclarée fédérale pour reporter certains délais fiscaux, si vous ne terminez pas votre échange au jour 180 (ou à la date d'échéance de votre déclaration de revenus si cela avant le jour 180 et que vous n'avez pas déposé de prolongation), la bourse échouera.
Il est important de demander des conseils fiscaux et juridiques avec une expertise spécifiquement dans 1031 échanges pour éviter les pièges.
5. Éviter 1031 Pièges
En travaillant avec 1031 clients, nous voyons des erreurs répétées, telles que mal interpréter le calendrier d'échange 1031.
Un autre ne répertorie pas suffisamment les propriétés de sauvegarde. Si votre premier choix tombe, vous ne pouvez pas acheter une propriété que vous n'avez pas correctement identifiée. C'est toujours une bonne idée d'identifier des options alternatives afin que vous puissiez pivoter si quelque chose change.
Les échangeurs avertis identifient souvent un DST comme une sauvegarde, juste au cas où. Les intérêts du DST sont emballés, une grande partie de la diligence raisonnable est déjà terminée et les fermetures se produisent rapidement.
L'erreur la plus mortelle dans un échange 1031 est de prendre une réception réelle ou constructive du produit de la vente. Pour rester dans les règles de Safe Harbour, un Qi doit conserver les fonds dans un compte sécurisé et à double contrôle jusqu'à ce qu'il soit utilisé pour la propriété de remplacement.
Bien que 1031 existe depuis plus d'un siècle, les QIS restent largement non réglementés. Des tragédies telles que la fraude et la mauvaise gestion se sont produites. Pour vous protéger, choisissez un Qi qui embrasse les meilleures pratiques de l'industrie et engagez-les avant la fermeture de votre propriété.
6. Pourquoi maintenant pourrait être le moment idéal pour un échange de type semblable
Avec une économie volatile et une incertitude sur le marché immobilier, comment pouvez-vous savoir si le moment est venu pour un échange? Des taux d'intérêt élevés et des stocks limités pourraient dissuader certains de l'échange, de diversifier ou de rechercher plus de revenus passifs.
Avec l'argent que vous économisez en faisant un échange 1031, il pourrait maintenant être votre moment.
Vous n'avez pas besoin d'une grande propriété ou d'un portefeuille pour bénéficier d'un échange 1031. Avec la bonne planification, même les petits propriétaires peuvent différer les impôts, construire la richesse et en laisser plus pour leurs familles.