Question:
J'ai acheté une maison lorsque les taux hypothécaires étaient de 6,5%. Si les taux tombent à 6,25% ou 6,0%, le refinancement aurait du sens et me ferait-il économiser de l'argent?
Répondre:
Les taux hypothécaires sont obstinément élevés ces dernières années, de nombreux propriétaires regardent le marché pour le bon moment pour refinancer. Mais sécuriser un taux inférieur n'est qu'une partie de l'équation. Vous voudrez également calculer combien vous économiseriez réellement, combien de temps il faudrait pour briser même les coûts de clôture et si le refinancement est logique pour vos objectifs financiers.
Une récente étude bancaire a révélé que la plupart des emprunteurs avec une hypothèque de 30 ans auraient besoin d'une baisse des taux d'environ 0,75% pour voir des économies et une rupture significatifs même en moins de trois ans.
Cependant, les propriétaires avec des hypothèques à 15 ans pourraient bénéficier d'une baisse plus faible – même une baisse de 0,50% pourrait augmenter à plus de 1 500 $ d'économies sur trois ans. En d'autres termes, le type d'hypothèque que vous détiez joue un grand rôle dans la peine de refinancer.
Comment le refinancement peut économiser – ou coûter – votre argent
Le refinancement réduit votre paiement mensuel en remplaçant votre hypothèque existante par une à un taux d'intérêt inférieur. Cette partie est simple. Mais la capture est que vous devrez payer des frais de clôture qui sont souvent des milliers de dollars à l'avance. Ceux-ci peuvent inclure des frais de prêteur, des frais d'évaluation, une assurance titre et plus encore.
C'est là que le seuil de rentabilité de refinancement hypothécaire entre en jeu. C'est le moment où l'argent que vous économisez sur les paiements mensuels inférieurs compensez finalement ce que vous avez payé en frais de clôture. Si vous vendez votre maison ou déménagez avant de toucher ce seuil de rentabilité, vous pouvez finir par perdre de l'argent même avec un taux d'intérêt plus bas.
Le dilemme de chute de demi-point
UN analyse récente Modélisé à quoi ressemblerait le refinancement sur une hypothèque de 400 000 $. Les résultats montrent qu'une baisse d'un demi-point (de 6,5% à 6,0%) ne fournit pas toujours les économies rapides que beaucoup attendent.
REFINANCE EXEMPLE ENQUÊTE (basé sur une valeur de maison de 400 000 $)
Le point à emporter? Une goutte d'un quart de point ne le coupera pas et même une goutte d'un demi-point vous fait à peine traverser la ligne de seuil de rentabilité dans un délai raisonnable.
Le seuil magique de 0,75 point
Pour la plupart des propriétaires, le refinancement devient valable une fois que les taux hypothécaires baissent au moins 0,75 points de pourcentage. À ce niveau, vous atteignez le seuil de rentabilité en moins de trois ans, ce qui est souvent le temps que les experts financiers à l'horizon recommandent.
Et si vous pouvez capturer une réduction complète d'un point, le gain est clair: vous vous casqueriez même en moins de deux ans et verriez plus de 5 000 $ en économies nettes dans les trois ans. C'est pourquoi de nombreux experts appellent la réduction de 0,75 point le «sweet spot» pour le refinancement.
Pourquoi l'emplacement change les mathématiques
Votre état et votre taille de prêt peuvent changer considérablement la rapidité avec laquelle le refinancement est payant.
- Dans les États avec des prix plus élevés des maisons, comme la Californie, le New Jersey ou Washington, DC, les montants de prêt plus élevés signifient que même de faibles baisses des taux d'intérêt s'additionnent à des économies mensuelles importantes. Cela raccourcit la chronologie du seuil de rentabilité.
- Dans les États avec une valeur moyenne plus faible, comme le Michigan, l'Indiana ou l'Ohio, les économies sont plus petites car les soldes de prêt sont plus petits. Cela fait que le seuil de rentabilité s'étend plus longtemps, parfois au-delà de trois ans, à moins que les taux ne baissent d'un point de pourcentage complet.
C'est pourquoi deux familles ayant exactement la même chute de taux pourraient voir des résultats très différents en fonction de l'endroit où elles vivent et de la taille de leur hypothèque.
Comment savoir quand c'est un moment intelligent pour refinancer
Voici quelques scénarios où vous voudrez peut-être envisager de refinancer votre hypothèque:
- Vous pouvez baisser votre taux de 0,75% ou plus: C'est le signal le plus courant que le refinancement a du sens. Si vous passez de 6,5% à 5,75%, vos économies mensuelles pourraient être suffisantes pour justifier les coûts initiaux dans un délai relativement court.
- Vous voulez une durée de prêt plus courte: Le refinancement ne doit pas signifier recommencer sur un prêt de 30 ans. De nombreux emprunteurs se refinancent en prêts de 15 ou 20 ans pour rembourser leurs maisons plus rapidement et économiser sur les intérêts, même si leur paiement mensuel reste à peu près le même. Cette stratégie fonctionne bien si votre revenu a augmenté ou si vous vous concentrez sur la vie sans dette.
- Vous laissez tomber l'assurance hypothécaire privée (PMI): Si la valeur de votre maison a suffisamment augmenté pour que vous ayez 20% de capitaux propres, le refinancement peut aider à éliminer PMI, ce qui peut vous faire économiser 100 $ à 200 $ / mois.
- Vous consolidez la dette à un taux inférieur: Certains propriétaires choisissent un refinancement de repos pour rembourser les cartes de crédit à intérêt élevé ou les prêts personnels. Cela peut réduire vos paiements mensuels globaux et les frais d'intérêt, mais il réinitialise également votre horloge hypothécaire, alors veillez à ne pas transformer de la dette à court terme en dette à long terme, sauf si cela correspond à vos objectifs financiers.
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Erreurs courantes pour éviter
Le refinancement de votre hypothèque peut être une décision financière intelligente, mais il est facile de se faire prendre dans l'excitation d'un taux d'intérêt plus faible et de négliger la situation dans son ensemble.
En étant conscient et en évitant ces erreurs courantes, vous pouvez éviter de gaspiller de l'argent sur un refinancement qui ne vous profite pas réellement ou aide à améliorer votre situation financière.
- Chasser uniquement le taux sans considérer les coûts: Le refinancement pour une baisse de taux de 0,25% semble bien en théorie, mais cela pourrait vous coûter des milliers d'avance et prendre des années à se casser. Calculez toujours vos économies totales, pas seulement votre nouveau paiement mensuel.
- Réinitialiser l'horloge sur votre prêt: Le refinancement dans une nouvelle durée de 30 ans pourrait réduire votre paiement mensuel, mais il étend également votre prêt et augmente votre coût d'intérêt à vie. Demandez aux prêteurs si vous pouvez refinancer une durée personnalisée qui correspond à combien d'années il vous reste (par exemple, un prêt de 22 ans ou 18 ans).
- Ignorer votre pointage de crédit: Votre cote de crédit joue toujours un rôle majeur dans le taux que vous obtiendrez. Si votre crédit a baissé depuis votre prêt d'origine, vous pourriez ne pas être admissible aux meilleurs tarifs. Passez en revue votre crédit et résolvez tous les problèmes avant de postuler au refinancement.
Exécutez les chiffres avant de refinancer
Le refinancement n'est pas une taille unique. Bien qu'il soit tentant de sauter à un taux légèrement inférieur, vous devez peser les coûts d'avance, combien de temps vous prévoyez de rester à la maison et combien vous économiserez vraiment chaque mois.
Avant de bouger, exécutez les nombres via une calculatrice de refinancement et comparez les offres de plusieurs prêteurs. Si les mathématiques montrent que vous serez même briser en trois ans ou moins, le refinancement pourrait être un moyen intelligent d'économiser des milliers à long terme.
Sinon, il peut être préférable d'attendre cette baisse de taux magique de 0,75 point. Ou concentrez-vous sur le remboursement de votre prêt actuel plus rapidement.