Les législateurs de l’Arizona ont approuvé une proposition visant à éliminer les impôts sur les plus-values de l’État sur les bénéfices provenant de la vente d’une résidence principale. Selon ses partisans, cette mesure récompenserait les propriétaires de longue date et faciliterait le déménagement des familles, libérant ainsi des maisons pour davantage d’acheteurs.
Le vote place l’Arizona au centre d’un débat croissant sur la question de savoir si les Américains devraient payer des impôts lorsqu’ils vendent leur maison dans un but lucratif.
Il arrive également à un moment charnière pour le marché immobilier. Les taux hypothécaires sont revenus à environ 6 % après avoir fortement augmenté ces dernières années. Mais l’offre de logements reste historiquement tendue, selon le Association nationale des agents immobiliers (NAR).
Pendant ce temps, à Capitol Hill, Sens. Ted Cruz (R-Texas) et Tim Scott (R-SC) auraient exhorté l’administration Trump à indexer les gains en capital sur l’inflation par le biais de mesures exécutives.
C’est un changement qui, selon ses partisans, pourrait réduire les impôts des propriétaires et stimuler l’offre de logements. Mais les critiques préviennent que cela pourrait réduire les recettes fiscales fédérales et bénéficier principalement aux ménages aux revenus plus élevés.
Alors, allez-vous bientôt arrêter de payer des impôts sur les gains issus de la vente de votre maison ? Voici plus de ce que vous devez savoir.
Proposition de l’Arizona visant à éliminer l’impôt sur les plus-values sur les ventes de maisons
Projet de loi du Sénat 1633 supprimerait l’impôt sur les plus-values sur les maisons qui constituent la résidence principale d’une personne depuis au moins cinq ans à partir de 2027.
Les partisans du projet de loi affirment que traiter une maison familiale comme une maison, et non comme un investissement, réduirait les obstacles au déménagement et contribuerait à libérer le parc de logements existant.
« Imposer les gains sur une résidence principale peut piéger les gens dans des logements qui ne leur conviennent plus », a déclaré le sénateur républicain. JD Mesnardqui a parrainé le projet de loi. « Les personnes âgées peuvent retarder la réduction des effectifs. Les familles peuvent rester dans des maisons trop grandes, trop petites ou trop éloignées du travail. Quand quelqu’un vend sa maison, l’État ne devrait pas prendre une part de la valeur nette pour laquelle il a travaillé des années pour construire. »
Les critiques affirment que le projet de loi profite aux riches vendeurs.
Le sénateur d’État. Mitzi Epstein a qualifié le SB 1633 de « projet de loi pour milliardaires qui doit être arrêté », avertissant lors du débat en salle qu’il bénéficierait principalement aux riches et coûterait à l’Arizona 18 millions de dollars par an. Depuis 2026, l’Arizona impose les gains en capital comme un revenu régulier, appliquant son taux d’imposition forfaitaire de 2,5 % à la plupart des gains.
Remarque : Le Sénat l’a adopté par 16 voix contre 12 (2 sans vote). Il doit encore être approuvé par la State House et être signé par le gouverneur pour devenir loi.
Cruz et Scott demandent à l’exécutif de réduire les impôts sur les plus-values sans le Congrès
Pendant ce temps, le débat en Arizona se déroule parallèlement à un effort plus large visant à remodeler l’impôt fédéral sur les plus-values.
- L’année dernière, comme l’a rapporté Kiplinger, l’ancienne représentante Marjorie Taylor Greene a introduit la loi No Tax on Home Sales Act, qui éliminerait complètement les impôts fédéraux sur les plus-values sur la vente d’une résidence principale.
- Actuellement, les propriétaires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de gains sur la vente de leur maison principale (500 000 $ pour les couples mariés déposant une demande conjointe), à condition que les règles de l’IRS soient respectées. Au niveau fédéral, les taux d’imposition des plus-values à long terme sont de 0 %, 15 % ou 20 %, selon le revenu.
- Greene a soutenu que les propriétaires sont injustement pénalisés pour une appréciation qui reflète souvent l’inflation et la propriété à long terme plutôt que des investissements spéculatifs.
La proposition n’a pas progressé au Congrès, mais le décor est désormais planté pour une poussée plus agressive.
Le bipartisan Loi sur plus de maisons sur le marchéprésenté par le représentant Jimmy Panetta (Démocrate de Californie) avec plus de 100 coparrains, vise à augmenter l’exclusion fédérale des plus-values sur les résidences principales et à l’indexer à l’inflation. (Un projet de loi complémentaire du Sénat propose des changements similaires pour encourager les propriétaires à vendre et améliorer l’offre de logements.)
Plus récemment, comme l’a rapporté pour la première fois Le Washington Postles sénateurs Cruz et Scott ont envoyé une lettre au secrétaire au Trésor Scott Bessent exhortant l’administration Trump à utiliser l’autorité de régulation pour réduire les impôts sur les plus-values sans attendre le Congrès.
« Utiliser votre pouvoir exécutif pour éliminer une taxe inflationniste injuste pour les Américains ordinaires est l’action économique la plus favorable à la croissance que l’administration puisse prendre unilatéralement », auraient écrit les sénateurs.
Les législateurs souhaitent que l’administration Trump indexe les plus-values sur l’inflation. (Actuellement, les impôts sur les plus-values sont prélevés sur l’intégralité des bénéfices après la vente d’un actif, sans tenir compte de l’inflation. Leur proposition taxerait uniquement les gains « réels » au-dessus de l’inflation, plutôt que d’éliminer complètement les impôts sur les plus-values, comme le suggérait le projet de loi de Greene.)
- Cruz et Scott auraient noté la corrélation avec le logement, arguant que les règles actuelles sur les plus-values contribuent à ce que les économistes appellent un « effet de verrouillage ».
- De nombreux propriétaires âgés et de longue date choisissent de ne pas vendre parce que leur maison leur offre une stabilité financière. Déménager pourrait signifier échanger un prêt hypothécaire remboursé ou à faible taux contre des coûts de logement nettement plus élevés.
- L’argument est que l’ajustement du coût de base des plus-values à l’inflation pourrait inciter les propriétaires de longue date à réduire leurs dépenses.
Comme on peut s’y attendre, l’idée n’est pas sans critiques.
Certains soutiennent que les modifications proposées à l’impôt sur les plus-values profiteraient principalement aux propriétaires aux revenus plus élevés, puisque de nombreux vendeurs à revenus moyens sont déjà admissibles à l’exclusion qui leur permet d’éviter l’impôt fédéral sur les plus-values sur leur résidence principale.
Ensuite, la proposition Cruz/Scott pose un problème clé : le Trésor américain a-t-il le pouvoir de mettre en œuvre de tels changements sans l’approbation du Congrès, ce qui pourrait conduire à des contestations judiciaires.
Aussi : La réduction ou l’élimination des impôts sur les plus-values peut diminuer considérablement les recettes fédérales, augmentant potentiellement les déficits à moins d’être compensées par d’autres moyens. Certaines estimations suggèrent que l’indexation des impôts sur les plus-values à l’inflation pourrait coûter environ 200 milliards de dollars.
Comment aucun impôt sur les plus-values ne pourrait affecter les propriétaires
L’impact des modifications de l’impôt sur les plus-values pour les propriétaires aux États-Unis varie selon le lieu et la durée pendant laquelle ils sont propriétaires de leur maison.
De nombreux vendeurs de maisons modestes ne doivent déjà aucun impôt fédéral en raison de l’exclusion fédérale de 250 000 $/500 000 $, mais les propriétaires de longue date sur des marchés où les coûts sont élevés pourraient le dépasser, selon les données du NAR ; environ un tiers le font.
Si les impôts sur les plus-values sur les ventes de maisons étaient supprimés, certains affirment que les propriétaires pourraient conserver plus de valeur nette, que les retraités pourraient réduire leurs dépenses en se souciant moins des impôts et que le stock de logements pourrait légèrement augmenter.
Toutefois, les analystes préviennent que la plupart des ménages n’en verraient que peu d’avantages.
Les recherches du Centre de politique fiscale révèle qu’environ 95 % des propriétaires – dont environ 90 % des personnes de 65 ans et plus – ne paient déjà aucun impôt fédéral sur la vente d’une résidence principale. Une analyse similaire duÉtablissement Brookings suggère que les économies les plus importantes iraient aux ménages aux revenus plus élevés, avec des gains très importants.
Ainsi, le débat sur la meilleure manière de gérer l’impôt sur les plus-values se poursuit. Restez à l’écoute.
En savoir plus
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