Le marché de l’immobilier offre plusieurs options pour investir et diversifier un patrimoine. Parmi ces options, on retrouve le viager et la nu-propriété. Ces deux termes sont souvent confondus, mais présentent des caractéristiques bien distinctes. Cet article se propose d’éclairer sur les différences majeures entre ces deux types d’investissement immobilier.
Le viager : une rente à vie
Le viager est une forme spécifique de vente immobilière qui permet à un vendeur (appelé crédirentier) de céder son bien en échange d’un versement régulier jusqu’à la fin de sa vie. Le prix du bien est déterminé par un calcul prenant en compte l’espérance de vie du crédirentier et la valeur vénale du bien.
Cette transaction comporte deux éléments principaux :
- Le bouquet : Il s’agit d’un apport initial versé par l’acheteur (débirentier) au moment de la signature du contrat. Ce montant est généralement compris entre 10 et 30% de la valeur du bien.
- La rente viagère : Il s’agit d’une somme versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement) par l’acheteur au crédirentier jusqu’à la fin de sa vie.
Viager occupé et viager libre
On distingue deux types de viager :
- Le viager occupé : Le crédirentier conserve l’usage et la jouissance du bien (droit d’habitation ou droit d’usufruit) jusqu’à son décès, ce qui permet de réduire le montant des versements. C’est le type de viager le plus courant.
- Le viager libre : Le débirentier peut disposer immédiatement du bien (habiter ou louer). Dans ce cas, les versements sont généralement plus élevés.
La nu-propriété : un investissement long terme
La nu-propriété est une forme de démembrement de propriété, où l’investisseur (appelé nu-propriétaire) acquiert uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis que l’usufruit temporaire reste entre les mains d’une autre personne (l’usufruitier).
Cet investissement consiste en un partage du droit de propriété :
- L’usufruit : Il s’agit du droit d’utiliser et de recevoir les revenus d’un bien sans en être propriétaire. L’usufruitier dispose donc de la jouissance du bien pendant la durée prévue au contrat.
- La nue-propriété : Elle correspond à la possession des droits de disposer du bien (vente, donation), mais sans avoir la possibilité de l’utiliser ni d’en percevoir les revenus.
À l’issue de la période d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement et sans frais supplémentaire la pleine propriété (droits d’utilisation et droit de disposer)
Avantages et inconvénients
Comparés au viager, les achats en nu-propriété présentent certains avantages :
- Une économie importante sur le prix d’acquisition (entre 30% et 50% du prix de marché).
- L’absence de rente viagère, ce qui évite une charge financière récurrente.
- Des exonérations fiscales : l’investisseur en nue-propriété ne paie pas de taxe foncière ni d’impôts sur les revenus locatifs éventuels pendant la durée de l’usufruit.
Mais aussi quelques inconvénients :
- La limitation des droits d’usage (pas d’accès à l’utilisation ni aux revenus du bien).
- Un rendement potentiellement faible si l’on considère les aléas locatifs ou les évolutions du marché immobilier à long-terme.
Quand choisir entre le viager et la nud-propriété ?
Le choix dépendra essentiellement des objectifs et du profil de chaque investisseur. Voici quelques éléments pour orienter la décision :
Opter pour un viager
On choisira plutôt un viager si :
- On dispose d’un capital initial et souhaite bénéficier de revenus complémentaires garantis à vie.
- On est prêt à accepter une part d’aléa, liée notamment à la durée de vie du crédirentier.
- On préfère différer l’occupation éventuelle du bien ou patienter avant de percevoir des loyers.
Privilégier la nu-propriété
La nu-propriété sera plus intéressante si :
- On recherche un placement sécurisé et modérément rentable sur le long terme.
- On a pour objectif d’acquérir un patrimoine immobilier avec une capacité financière limitée.
- On souhaite profiter de certaines exonérations fiscales pendant toute la période d’investissement.
Pour en savoir davantage et bien choisir entre le viager et la nu-propriété, il est recommandé de se rapprocher d’un expert en investissement immobilier, qui saura vous conseiller en fonction de votre situation personnelle. N’hésitez pas également à découvrir la vente en nu-propriété pour mieux comprendre le fonctionnement et les avantages de cette formule.