Imaginez ceci : Sarah, une investisseuse immobilière chevronnée de San Francisco, vient de vendre son duplex pour 2,8 millions de dollars. Après l'avoir détenu pendant huit ans, elle dispose d'un gain considérable de 1,6 million de dollars.
Plutôt que de remettre plus de 400 000 $ à l'Oncle Sam en impôts sur les plus-values, elle envisage une stratégie complètement différente – une stratégie qui pourrait non seulement reporter ses impôts, mais potentiellement tripler ses flux de trésorerie… en déplaçant ses investissements à 2 000 milles à l'est d'Atlanta.
Bienvenue dans le monde de l'arbitrage géographique via 1031 bourses, où les investisseurs intelligents découvrent que la meilleure propriété de remplacement n'est peut-être pas dans leur cour – ni même dans leur État.
Les nouvelles règles de la géographie immobilière
La sagesse traditionnelle selon laquelle « investir là où vous vivez » est remise en question par les investisseurs qui comprennent qu'un dollar d'actions peut fonctionner très différemment selon l'endroit où il est déployé.
Avec la technologie de gestion immobilière à distance et l’augmentation des opportunités d’investissement de qualité institutionnelle sur les marchés secondaires, les barrières géographiques qui limitaient autrefois l’investissement immobilier se dissolvent rapidement.
L'arbitrage géographique dans l'investissement immobilier consiste essentiellement à vendre une propriété sur un marché à prix élevé et à réinvestir le produit sur un marché à prix inférieur où le même capital peut générer des rendements plus élevés, un meilleur flux de trésorerie ou un potentiel de croissance supérieur.
Lorsqu'elle est combinée à un échange 1031, cette stratégie devient particulièrement puissante car elle permet aux investisseurs de redéployer la totalité de leurs capitaux propres sans subir de conséquences fiscales immédiates.
Les mathématiques de la migration marchande
Revenons à la situation de Sarah pour voir comment fonctionnent les chiffres. Son duplex de San Francisco générait 6 500 $ de revenus locatifs par mois – un chiffre respectable sur l'un des marchés les plus chers du pays.
Après l'avoir vendu pour 2,8 millions de dollars, elle a identifié un complexe d'appartements de 24 logements à Atlanta au prix de 2,4 millions de dollars.
C'est ici que la magie opère : pour mener à bien son échange 1031, Sarah doit réinvestir la totalité de ses 2,8 millions de dollars de recettes. Elle structure son acquisition de propriété de remplacement sous la forme d'un portefeuille de deux propriétés : le complexe d'appartements d'Atlanta de 2,4 millions de dollars et un duplex de 450 000 $ à proximité de Birmingham.
Ensemble, ces propriétés génèrent environ 19 500 $ par mois de revenus locatifs, soit le triple de son flux de trésorerie à San Francisco.
De plus, en investissant un peu plus que son produit initial, elle garantit un « démarrage » imposable nul – la partie imposable d'un échange qui se produit lorsqu'un investisseur reçoit de l'argent ou réduit sa dette – tout en maximisant ses avantages d'arbitrage géographique.
L'histoire de Sarah illustre bien plus qu'un simple arbitrage géographique. Elle évite également l’environnement de fiscalité élevée de la Californie – du moins pour le moment. Le taux d'imposition marginal le plus élevé de Californie oscille autour de 13,3 %, tandis que celui de Géorgie plafonne à 5,75 %.
Pour un investisseur immobilier à revenus élevés, cette différence s’accentue considérablement avec le temps, en particulier si l’on considère la récupération de l’amortissement sur les ventes futures.
Cependant, Sarah doit comprendre la disposition californienne de « récupération », qui complique considérablement sa stratégie de sortie. En vertu de la loi californienne, depuis le 1er janvier 2014, toute plus-value provenant de la vente d'une propriété californienne reste soumise à l'impôt de l'État de Californie, même après un échange 1031 contre une propriété hors de l'État.
Cela signifie que lorsque Sarah vendra finalement ses propriétés à Atlanta et Birmingham, elle devra payer des impôts en Californie sur le gain de 1,6 million de dollars réalisé sur son duplex d'origine à San Francisco, qu'elle soit ou non toujours résidente de Californie.
Tout aussi important, la Californie exige que Sarah dépose chaque année le formulaire FTB 3840 (California Like-Kind Exchanges) jusqu'à ce qu'elle vende les propriétés de remplacement dans le cadre d'une transaction imposable, décède ou fasse don des propriétés à une œuvre caritative.
Cette exigence de déclaration annuelle s'applique même si Sarah déménage en Géorgie et ne possède plus jamais de propriété californienne. Le fait de ne pas produire ce formulaire peut entraîner des pénalités et des frais d’intérêt qui pourraient éroder considérablement le rendement de ses investissements.
Le jeu d’échecs des impôts de l’État
L’un des aspects les plus négligés des échanges 1031 entre États consiste à comprendre comment les différents États traitent les transactions immobilières et la propriété en cours.
Il ne s’agit pas seulement de taux d’imposition sur le revenu : il s’agit également de comprendre l’ensemble des implications fiscales qui peuvent avoir un impact considérable sur le rendement de vos investissements.
Prenons l'exemple de Mike, un promoteur immobilier de New York qui a récemment finalisé un échange 1031, vendant une propriété commerciale à Manhattan et acquérant un portefeuille de propriétés industrielles au Texas et au Tennessee.
Au-delà des avantages évidents en matière d'impôt sur le revenu (taux maximum de 10,9 % à New York contre 0 % au Texas et 0 % sur les revenus de placement au Tennessee), Mike a découvert plusieurs avantages supplémentaires qu'il n'avait pas initialement envisagés.
New York impose une taxe de mutation sur les ventes immobilières qui peut atteindre 1,825 % à New York. Le Texas, en revanche, n’a pas de droits de mutation au niveau de l’État. Les droits de mutation du Tennessee plafonnent à 1,25 $ pour 500 $ de valeur – essentiellement négligeable pour les transactions importantes.
Au fil du temps, à mesure que Mike continue de négocier à la hausse sur 1 031 bourses supplémentaires, ces économies s'accumulent considérablement – en supposant qu'il puisse éviter les dispositions de récupération de New York.
À l’instar de la Californie, l’État de New York dispose d’une disposition de récupération selon laquelle si une propriété new-yorkaise est échangée contre une propriété située en dehors de l’État de New York, puis vendue contre de l’argent, l’État de New York imposera le gain initial.
De plus, New York a des réglementations obligatoires en matière de retenue d'impôt qui affectent les ventes de biens immobiliers par des non-résidents, bien qu'il existe une exonération disponible pour les propriétés vendues dans le cadre d'un échange 1031.
Le problème de la récupération ne se limite pas à la Californie et à New York. Actuellement, les États dotés de dispositions de récupération pour 1031 échanges comprennent également le Massachusetts, le Montana et l'Oregon.
Les dispositions de récupération du Massachusetts obligent un contribuable qui échange un bien immobilier du Massachusetts contre un bien immobilier situé en dehors de l'État à déclarer et à payer un « revenu de source » au Massachusetts lorsqu'il réalise par la suite une vente imposable d'un bien de remplacement.
L'Oregon exige que les contribuables produisent le formulaire 24 chaque année après la disposition des biens abandonnés par l'Oregon jusqu'à ce que le gain soit finalement reconnu.
Les réalités pratiques de l’investissement à distance
Bien que les avantages financiers de l’arbitrage géographique soient convaincants, le succès des échanges entre États 1031 nécessite une attention particulière aux réalités opérationnelles. La période d'identification de 45 jours et le délai d'achèvement de 180 jours ne fournissent pas beaucoup de marge pour apprendre de nouveaux marchés à partir de zéro.
Les investisseurs intelligents résolvent ce défi grâce à plusieurs approches. Beaucoup s’associent à des professionnels de l’immobilier locaux qui comprennent parfaitement leurs marchés cibles.
D'autres se concentrent sur des propriétés de qualité institutionnelle avec une gestion professionnelle existante en place. Les fiducies statutaires du Delaware (DST) sont devenues particulièrement populaires pour cette raison, offrant aux investisseurs l'accès à des propriétés de qualité institutionnelle sur plusieurs marchés sans la complexité de la propriété et de la gestion directes.
Jennifer, une investisseuse immobilière de Seattle, illustre cette approche. Après avoir vendu son portefeuille de locations unifamiliales dans le nord-ouest du Pacifique, elle a utilisé le produit de son échange pour acquérir des participations dans des DST possédant des propriétés s'étendant sur Phoenix, Austin et Nashville.
Cette stratégie lui a permis une diversification géographique instantanée sur des marchés à forte croissance tout en conservant l'approche d'investissement passive qu'elle préférait.
Il est important de noter que l’État de Washington n’a pas d’impôt sur le revenu, mais il existe une taxe d’accise immobilière (REET) sur les ventes de propriétés, bien que les transferts dans le cadre d’échanges 1031 correctement structurés soient généralement exonérés de REET.
Diligence raisonnable à distance
L'évaluation de propriétés de remplacement sur des marchés inconnus présente des défis uniques qui peuvent faire ou défaire une stratégie d'arbitrage géographique. Les investisseurs qui réussissent développent des approches systématiques de due diligence à distance qui vont bien au-delà des indicateurs financiers de base.
Les fondamentaux du marché deviennent essentiels lorsqu’on investit au-delà des frontières étatiques. Les tendances de la croissance démographique, la diversification de l'emploi, le développement des infrastructures et les environnements réglementaires ont tous plus de poids lorsque l'on ne peut pas compter sur la connaissance du marché local.
Les investisseurs doivent comprendre non seulement les retours sur investissement et les flux de trésorerie actuels, mais également les facteurs économiques sous-jacents qui influenceront la performance immobilière à long terme.
L'environnement réglementaire mérite une attention particulière. Les lois sur le contrôle des loyers, les réglementations entre propriétaires et locataires et les procédures d’expulsion varient considérablement d’un État à l’autre. Une propriété qui génère un flux de trésorerie important dans un Texas favorable aux affaires pourrait devenir un cauchemar dans un État où les réglementations en matière de propriétaires sont plus restrictives.
Considérations de financement entre les États
Les échanges entre États 1031 impliquent souvent des complexités de financement qui n'existent pas dans les transactions locales. Les prêteurs peuvent avoir des appétits différents pour différents marchés et les conditions des prêts peuvent varier considérablement d’une région à l’autre.
Les taux d'intérêt, les ratios prêt/valeur et les exigences de couverture du service de la dette peuvent différer en fonction à la fois des préférences géographiques du prêteur et des conditions du marché local.
De plus, les investisseurs doivent maintenir des niveaux d’endettement constants dans leurs échanges pour éviter le démarrage. Lorsque l’on évolue entre des marchés présentant des niveaux de prix et des environnements de financement différents, le maintien de niveaux d’endettement appropriés nécessite une coordination minutieuse entre l’investisseur, son intermédiaire qualifié et ses sources de financement.
L'élément de timing
L'arbitrage géographique via 1031 bourses implique également une composante temporelle qui ajoute à la fois des opportunités et de la complexité. Les cycles immobiliers n’évoluent pas en parfaite synchronisation entre les marchés. Un investisseur peut vendre au plus fort de son marché local tout en achetant sur un marché qui vient tout juste de commencer sa phase de reprise.
Ce différentiel temporel peut créer des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs qui savent lire simultanément plusieurs cycles de marché.
Cependant, cela signifie également qu’un arbitrage géographique réussi nécessite une compréhension plus sophistiquée des tendances immobilières nationales que les exigences traditionnelles des investissements locaux.
Gestion des risques sur les marchés
Si l’arbitrage géographique peut améliorer considérablement les rendements, il introduit également des risques qui nécessitent une gestion prudente. Le risque de concentration devient particulièrement important lors du passage d’un marché local familier à des marchés lointains inconnus.
Le risque de change n’existe pas aux États-Unis, mais le risque économique existe certainement : différentes régions peuvent connaître des cycles économiques radicalement différents.
Les investisseurs qui réussissent échelonnent souvent leur diversification géographique sur plusieurs bourses plutôt que de procéder à des changements radicaux d’un seul coup. Cette approche leur permet d’acquérir progressivement une connaissance du marché tout en répartissant leurs risques sur plusieurs régions et types de propriétés.
L’avenir de l’investissement immobilier géographique
La technologie continue de réduire les obstacles à l’investissement immobilier entre États. Les visites virtuelles de propriétés, les plateformes de gestion immobilière à distance et les outils sophistiqués d’analyse de marché facilitent plus que jamais l’évaluation et la gestion des propriétés à distance.
Simultanément, l’augmentation des opportunités de propriété fractionnée de qualité institutionnelle grâce à des véhicules tels que les DST donne accès à des types et des marchés de propriétés auparavant indisponibles.
Pour les investisseurs désireux de penser au-delà de leurs marchés locaux, les bourses 1031 constituent un outil puissant d'arbitrage géographique qui peut améliorer considérablement à la fois les flux de trésorerie actuels et la création de richesse à long terme.
La clé réside dans la compréhension non seulement des opportunités financières, mais aussi des réalités opérationnelles et des implications fiscales qui déterminent la réussite d’une stratégie d’arbitrage géographique à long terme.
La prochaine fois que vous envisagerez un échange 1031, ne vous contentez pas de regarder dans la rue, regardez au-delà des frontières des États. Votre meilleure propriété de remplacement attend peut-être sur un marché que vous n’avez jamais envisagé, offrant des rendements que votre marché local ne peut tout simplement pas égaler.