Dans le monde de l'immobilier commercial, certaines classes d'actifs offrent le potentiel de stabilité et de rendements prévisibles, tandis que d'autres comportent des risques cachés qui peuvent rapidement éroder la valeur des investisseurs. Le camion s'arrête carrément dans cette dernière catégorie.
Bien qu'ils puissent sembler attrayants en raison de leur nécessité dans le secteur des transports, la réalité est que ces investissements sont lourds de volatilité, d'instabilité de l'opérateur et de risques de perturbation à long terme.
En revanche, les secteurs immobiliers traditionnels comme les propriétés industrielles, les propriétés louées nettes aux entreprises essentielles,, les appartements de vente au détail et multifamiliaux, offrent souvent un potentiel de rendement plus fiable et un risque opérationnel beaucoup plus faible.
Cet article explore pourquoi Truck Stop Real Estate est un pari à enjeux élevés – soutenu par des exemples réels de défaillances de l'opérateur d'arrêt de camions – et pourquoi les investisseurs, en particulier le Delaware Statutory Trust (DST) et les investisseurs en échanges 1031, devraient hiérarchiser les cours d'actifs plus résilients.
Volatilité des prix du carburant et instabilité de l'opérateur
L'un des risques les plus importants de l'immobilier de stop camion est son exposition directe aux fluctuations des prix du carburant.
Contrairement aux propriétés multifamiliales ou industrielles, où les locataires signent des baux à long terme et paient potentiellement le loyer, quelles que soient les conditions économiques plus larges, les opérateurs d'arrêt de camions s'appuient sur les ventes de carburant pour rester rentable.
Lorsque les prix du diesel ou de l'essence augmentent, les marges se compressent et les opérateurs ont souvent du mal à couvrir les dépenses. Cette vulnérabilité a conduit à de nombreuses faillites et restructurations dans l'industrie.
Par exemple, en 2008, Flying J, l'une des plus grandes chaînes d'arrêt de camions aux États-Unis, a déposé un dossier de faillite du chapitre 11 après avoir subi des pertes massives de la couverture de carburant et des obligations de dettes.
L'entreprise a été forcée de restructurer et de vendre des actifs, laissant les propriétaires avec incertitude et postes vacants potentiels.
De même, Petro, un autre opérateur d'arrêt de camions majeur, a été confronté à une détresse financière en 2020 et a subi une restructuration, perturbant les flux de trésorerie pour les propriétaires.
Les petits opérateurs sont encore plus sensibles. L'Association nationale des opérateurs d'arrêt de camions (NATSO) a noté que l'augmentation des frais de traitement des cartes de crédit, des pénuries de main-d'œuvre et de la concurrence des chaînes nationales a poussé de nombreux indépendants à la faillite des affaires.
L'industrie de l'arrêt des camions et du carburant est intrinsèquement cyclique et très sensible aux ralentissements économiques.
Comme souligné dans un rapport récent, les principaux risques des investisseurs incluent une forte dépendance à l'emplacement, la vulnérabilité aux changements macroéconomiques et la hausse des coûts opérationnels – où l'augmentation des dépenses de paie et d'assurance peut éroder rapidement les flux de trésorerie et la rentabilité.
Pour les propriétaires, cela se traduit par des défauts de location soudains, des efforts de relance coûteux et des postes vacants prolongés – des risques qui sont beaucoup moins courants dans l'immobilier industriel, au détail et médical, où les locataires ont des profils de crédit plus forts et des engagements à plus long terme.
La menace des perturbations technologiques et réglementaires
Au-delà des risques de prix du carburant, l'industrie de l'arrêt des camions fait face à des menaces existentielles de l'évolution des tendances du transport. La montée des semi-camions électriques (par exemple, les modèles Tesla Semi, Volvo et Freightliner) et les mandats gouvernementaux pour les véhicules à émission zéro réduiront considérablement la demande de pompes diesel traditionnelles.
Le même article cite que, contrairement aux stations-service, qui peuvent s'adapter en ajoutant des chargeurs EV, les arrêts de camion nécessitent une révision importante des infrastructures pour accueillir une charge à haute capacité – un coût que de nombreux opérateurs ne peuvent pas se permettre.
Le camionnage autonome ajoute une autre couche de risque. Des entreprises comme Tusimple et Waymo testent des véhicules de fret autonome qui optimisent les itinéraires et réduisent le besoin d'équipements centrés sur le conducteur comme les douches, les restaurants et le stationnement.
Si l'adoption accélère, les arrêts de camions pourraient voir la baisse de la circulation piétonne et des revenus, les rendant moins viables pour les locataires – et, par extension, moins fiables pour les propriétaires.
Ces perturbations contrastent fortement avec l'immobilier industriel et multifamilial, qui bénéficient de mégatendons à long terme comme la croissance du commerce électronique, l'urbanisation et les pénuries de logements.
Bien qu'aucune classe d'actifs ne soit entièrement à l'abri des changements de marché et qu'ils contiennent tous des risques, la demande structurelle d'entrepôt, d'appartements et de vente au détail ancrée est considérée par de nombreux experts de l'industrie comme beaucoup plus durables que l'avenir incertain des arrêts de camions.
Pourquoi l'industrie, la multifamiliale et la vente au détail sont des alternatives plus sûres
Bien que tous les biens immobiliers comportent des risques, la dépendance du secteur d'arrêt du camion à l'égard des ventes de carburant, de la solvabilité de l'opérateur et de l'infrastructure obsolète le rend uniquement volatile. Les propriétés industrielles, par exemple, bénéficient de la croissance du commerce électronique et de la demande de la chaîne d'approvisionnement, les locataires signant des baux de plus de 10 ans.
Les logements multifamiliaux sur les marchés principaux prospèrent sur la demande inélastique de logements, avec des collections de loyer potentiellement stables même pendant les ralentissements.
La vente au détail ancrée à l'épicerie, quant à elle, est généralement considérée comme résistante à la récession, car les consommateurs hiérarchisent les éléments essentiels quelles que soient les conditions économiques.
Pour les investisseurs qui recherchent un potentiel de flux de trésorerie fiable sans les montagnes russes des prix du carburant et des faillites d'opérateur, ces classes d'actifs traditionnelles offrent une voie beaucoup plus sûre vers les rendements à long terme.
Conclusion: prioriser la stabilité sur la spéculation
L'immobilier de stop camion peut sembler attrayant à première vue, mais les risques – balançoires de prix du carburant, défaillances de l'opérateur et perturbation technologique – l'emportent de loin sur les récompenses potentielles.
En revanche, les investissements de détail industriels, multifamiliaux et de base offrent le potentiel d'une demande durable, des locataires plus forts et de la baisse de la volatilité.
Pour les propriétaires et les investisseurs, le choix est clair: évitez les pièges de l'industrie du carburant et concentrez-vous sur les classes d'actifs construites pour la résilience.
Les investisseurs, qu'ils soient 1031, les investisseurs de l'échange ou les investisseurs directs, doivent également se méfier des investissements en camion qui ont de gros hypothèques en ballon sur eux.
Si la propriété a une hypothèque importante et que l'opérateur d'arrêt de camion fait défaut sur son paiement de bail, les investisseurs perdront probablement l'intégralité de leur montant principal investi dans une forclusion du prêteur.