Question: J'entends que les FPI sont l'un des meilleurs moyens d'obtenir des revenus d'investir, en particulier à la retraite. Dois-je les acheter ou sont-ils trop de maux de tête?
Répondre: C'est une affaire faite. La Réserve fédérale a abaissé le taux de fonds fédéraux ciblés à 4,00% à 4,25% à son Réunion de septembre et a indiqué qu'il coupera probablement encore un demi-pourcentage avant la fin de l'année. Les jours de haut taux d'intérêt tirent à sa fin.
Les taux du marché monétaire sont désormais inférieurs à la baisse et le rendement des dividendes sur le S&P 500 oscille près des bas de tous les temps. Si vous êtes un investisseur qui cherche à générer un revenu, ce n'est pas ce que vous voulez entendre.
Alors, qu'est-ce qu'un investisseur de revenu à faire?
Pour une option de revenu fiable, envisagez des fiducies d'investissement immobilier (FPI).
L'immobilier est un véhicule à revenu préféré pour les riches depuis des milliers d'années. Et dans l'Amérique moderne, il continue d'être un magasin convoité de valeur et qui vient avec des allégements fiscaux et un financement préféré qui n'existent tout simplement pas ailleurs.
Bien sûr, Investir dans l'immobilier Livré avec quelques inconvénients. Compte tenu du coût élevé des propriétés individuelles, il n'est pas si facile de construire un portefeuille diversifié. La gestion immobilière peut être longue et coûteuse. Et l'achat ou la vente d'une propriété a tendance à être un processus lent et lourd.
C'est là que les FPI deviennent une option intéressante. Les FPI sont des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers producteurs de revenus tels que des appartements, des immeubles de bureaux, des entrepôts ou même des hypothèques.
Ils vous permettent d'acheter ou de vendre un portefeuille immobilier diversifié et payant des dividendes en un clic de souris, comme tout autre stock. Considérez-le comme un moyen sans maux de tête de posséder des biens immobiliers dans votre compte de courtage ou Ira.
Pourquoi l'immobilier… et pourquoi les FPI?
Les avantages de l'immobilier sont évidents. La propriété est un naturel inflation la couverture et les loyers ont tendance à augmenter en fonction de l'inflation au fil du temps.
Les banques sont plus qu'heureuses de prêter pour l'immobilier avec un financement préférentiel à long terme à des taux bas. Le code des impôts favorise également les biens immobiliers, permettant aux propriétaires de radier les dépenses « fantômes » non monétaires comme la dépréciation.
Cela fait de l'immobilier l'un des investissements les plus économes fiscaux que vous aurez jamais trouvés. Et chaque dollar non payé en taxes est un dollar disponible pour distribuer au propriétaire.
Il n'est pas surprenant que les FPI aient tendance à être une partie des Stocks de dividendes les plus élevés sur le marché. L'indice FTSE NAREIT ALL ALL REITS possède un rendement de dividende de 4,2% fin septembre.
Et les fonds populaires négociés en échange de FPI sont également des lanceurs. En effet, le Vanguard Real Estate Index ETF (VNQ) rapporte actuellement 3,8%. Comparez cela au rendement de dividende de 1,2% actuellement proposé par le S&P 500.
De plus, les dividendes du REIT sont compétitifs avec les rendements obligataires. Au moment d'écrire ces lignes, le rendement sur le billet du Trésor à 10 ans n'est que de 4,1%.
Mais c'est ce qui fait vraiment pencher les échelles en faveur des FPI. Si vous achetez une obligation à 10 ans aujourd'hui et que vous la maintenez à l'échéance, vous ne pouvez pas gagner plus de 4,1% par an. C'est fixé Le revenu, après tout, ce qui signifie qu'il ne bouge pas.
Les FPI, cependant, ont tendance à augmenter leurs dividendes au fil du temps. En tant que fait, le revenu de la réalité du REIT Blue-Chip (O) a élevé son dividende pendant 112 trimestres consécutifs (et comptage!) Et a renforcé son dividende à un taux composé annuel de 4,2% depuis son apparition en 1994.
Cette croissance cohérente des dividendes offre une protection contre l'inflation que vous n'allez tout simplement pas obtenir sur le marché obligataire, et il peut vous aider à maintenir ou à améliorer votre niveau de vie à la retraite.
Les dividendes sont moins sûrs que les paiements de coupons obligataires, bien sûr. Lorsque les temps deviennent difficiles, les entreprises réduisent ou éliminent souvent leurs dividendes. Cela s'est certainement produit lors du buste immobilier en 2028 et, dans une moindre mesure, pendant la pandémie 2020. C'est pourquoi vous devez toujours diversifier vos risques auprès de plusieurs payeurs.
Les taxes ne sont-elles pas un mal de tête?
Pour commencer, ne vous inquiétez pas de la complexité fiscale. Les dividendes apparaîtront sur le 1099 Formulaire fiscal Votre courtier vous donne, et tout est plug and joue. Turbotax ou tout le logiciel fiscal que vous utilisez fera le calcul pour vous.
L'imposition des FPI est un peu excentrique, mais cette bizarrerie fonctionne réellement à votre avantage.
Considérez ceci. Les intérêts obligataires sont imposés en tant que revenu ordinaire. Quelle que soit la tranche d'imposition dans laquelle vous vous trouvez, c'est le taux que vous allez payer sur votre revenu du marché obligataire ou monétaire. Si vous êtes un salarié élevé, cela pourrait signifier payer 37 cents de chaque dollar gagné en intérêts.
Ce n'est pas ainsi que les FPI sont taxées.
Pour commencer, contrairement aux sociétés régulières, les FPI ne paient aucun impôt sur le revenu au niveau de l'entreprise tant qu'ils distribuent au moins 90% de leurs bénéfices en tant que dividendes. C'est un facteur majeur contribuant aux rendements élevés que les investisseurs du REIT ont tendance à apprécier. Chaque dollar non payé à l'oncle Sam est un dollar disponible à payer en tant que dividende.
Au-delà de cela, les dividendes sont généralement imposés à un meilleur rythme. Bien qu'il varie dans le temps et du FPI à la FPI, une partie du paiement est généralement une déclaration de capital libre gains en capital à long terme (généralement 20% ou moins).
Selon Nareit, 78% des dividendes du RPE en 2024 ont été considérés comme un revenu ordinaire, le reste classé comme rendement du capital ou des gains en capital à long terme. Mais il n'est pas rare de voir ce nombre dans les années 50 ou 60. De plus, vous pouvez souvent déduire jusqu'à 20% de vos dividendes de REIT comme Revenu commercial qualifié.
Il y a beaucoup de pièces mobiles ici, nous pouvons donc simplifier. Le taux d'imposition sur les dividendes du REIT sera généralement un peu plus élevé que le taux sur Dividendes qualifiés Des actions ordinaires régulières telles que McDonald's (MCD) ou Microsoft (MSFT). Mais ils seront également généralement considérablement inférieurs aux impôts sur lesquels vous payez obligations ou d'autres produits à revenu fixe.
Encore une fois, si vous n'êtes pas un échange d'impôts, ne vous inquiétez pas. Tout programme d'impôt standard fera le calcul pour vous.
Comme tous les coins du marché boursier, les FPI ne sont pas sans risques. L'immobilier est soumis à des cycles de boom et de buste comme régulier actions ordinaires. Mais si tu cherches revenu de retraite Pour suivre le rythme de l'inflation, ils méritent une place dans votre portefeuille.