Pour de nombreux retraités, la maison dans laquelle ils vivent depuis des décennies est leur plus grand atout et une pierre angulaire de la sécurité de la retraite. Pourtant, l'augmentation de la valeur des propriétés – associée à une règle d'impôt sur les gains en capital qui n'a pas changé depuis près de 30 ans – laissent plus de propriétaires de maisons plus âgées.
Le problème: si vous vendez, la facture fiscale des décennies d'appréciation pourrait être massive. Si vous restez, vous pouvez renoncer à la réduction des effectifs, déménager ou déverrouiller les capitaux propres substantiels pour financer la retraite.
Une partie du dilemme découle de l'exclusion fédérale sur les gains en capital sur les ventes de maisons primaires.
En vertu des règles de l'IRS, les propriétaires peuvent généralement exclure 250 000 $ de profit de l'impôt fédéral s'ils sont célibataires, ou 500 000 $ s'ils sont mariés et déposent conjointement, ce qui est un allégement fiscal relativement généreux. Cependant, ces limites n'ont pas été mises à jour depuis leur création en 1997. Au cours de cette période, les prix des maisons dans de nombreux marchés riches ont triplé ou plus.
En conséquence, un nombre croissant de retraités sont frappés par des factures d'impôt sur les gains en capital lorsqu'ils vendent leurs maisons. Mais certains législateurs du Congrès veulent changer cela. Voici plus à savoir.
Un plafond obsolète dans un marché du logement modifié
Si l'exclusion de la taxe sur la vente à domicile avait suivi le rythme de l'inflation, les plafonds d'aujourd'hui seraient environ 660 000 $ pour les particuliers et 1,32 million de dollars pour les couples. Au lieu de cela, les seuils fixes signifient que plus de vendeurs sont confrontés à des taux de gains en capital à long terme jusqu'à 20% chaque année.
N'oubliez pas de l'impôt sur le revenu net de placement net (NIIT) de 3,8% pour les hauts salaires et, à certains endroits, des taxes d'État potentiellement élevées sur les gains dépassant ces plafonds.
Selon la National Association of Realtors (NAR), près d'un tiers des propriétaires américains – environ 29 millions de personnes – ont désormais des gains sur leurs résidences principales qui dépassent l'exclusion de 250 000 $ / 500 000 $. Cette part devrait atteindre plus de la moitié de tous les propriétaires d'ici 2030.
De plus, les données récentes suggèrent qu'environ 44% des propriétaires américains sont de 60 ans ou plus, ce qui comprend de nombreux retraités. Le fardeau fiscal est particulièrement notable dans des États comme la Californie, le Massachusetts et le Colorado, et dans les quartiers qui ont été transformés par une forte demande.
Une autre préoccupation: plus de propriétaires de longue date confrontés à des factures fiscales à six chiffres alimentent un effet «verrouillé». Cet effet peut faire en sorte que les retraités conservent des propriétés qu'ils pourraient autrement vendre, ce qui limite à son tour l'offre de logements et, dans certains cas, retarde les transitions de vie.
Réforme fiscale des gains en capital sur le chemin?
Entrez la loi sur les ventes de non-taxes, présentée par le représentant Marjorie Taylor Greene (R-Ga.), Qui éliminerait les taxes fédérales sur les gains en capital sur la vente de résidences primaires.
Greene encadre la taxe actuelle comme «un fardeau dépassé et injuste» qui punit les familles pour la construction de capitaux propres. S'il est approuvé, le projet de loi serait:
- Éliminez les limites existantes de 250 000 $ / 500 000 $ pour les gains de résidence primaire
- Postulez uniquement aux maisons primaires, et non aux vacances / résidences secondaires ou aux propriétés d'investissement, ou aux transactions de renversement de maison
«Les familles qui travaillent dur, renforcent les capitaux propres et vendent leurs maisons ne devraient pas être punies de factures d'impôt massives. L'impôt sur les gains en capital sur les ventes de maisons est un fardeau dépassé et délavé – en particulier sur le marché du logement d'aujourd'hui, où les valeurs ont monté en flèche. Ma facture en résulte.» Greene a déclaré dans un communiqué concernant la proposition.
Les partisans, dont le président Donald Trump, ont déclaré que le projet de loi stimulerait le marché du logement en encourageant la mobilité et en améliorant la flexibilité de la retraite pour les personnes âgées avec des gains significatifs non réalisés. Certains critiques soutiennent que les avantages favoraient de manière disproportionnée les propriétaires plus riches et conduiraient potentiellement à une réduction des revenus fédéraux.
Lors d'un point de presse, Trump a déclaré aux journalistes qu'il «songeait à éliminer la taxe sur les gains en capital des maisons», lorsqu'on lui a demandé s'il envisageait la proposition de stimuler le marché.
Une autre proposition flotte autour du Congrès. La « plus de maisons sur le marché » a été réintroduite par le représentant Jimmy Panetta (D-Calif.) En février 2025 avec un groupe de coparbacs bipartisan.
- L'objectif principal de la Loi serait de doubler l'exclusion des gains en capital sur la vente d'une résidence primaire, ce qui augmente à 500 000 $ pour les particuliers et 1 million de dollars pour les couples mariés.
- Les partisans soutiennent qu'une mise à jour est attendue depuis longtemps, car les niveaux d'exemption actuels ont été fixés en 1997 et n'ont pas suivi le rythme de la mise en flèche des valeurs des maisons.
Une justification derrière ce projet de loi est que la réduction de la pénalité fiscale pour la vente peut inciter davantage de propriétaires à énumérer leurs propriétés.
« En raison de limitations obsolètes sur les exclusions de gain de vente à domicile, les propriétaires qui cherchent à réduire la taille sont découragés de vendre leurs maisons, ce qui peut étouffer notre marché immobilier et contribuer à un manque d'approvisionnement en logements », a déclaré le représentant Panetta dans un communiqué concernant le projet de loi.
« L'augmentation de cette exclusion par le biais des maisons bipartites plus de maisons sur la loi sur le marché permettra aux propriétaires de gagner davantage plus facilement de leur investissement, ce qui les incitera à vendre et à augmenter la quantité de maisons sur le marché », a-t-il ajouté.
Il reste à voir que ces mesures connexes avancent au Congrès. Cependant, les propositions soulignent l'importance des propriétaires agissant stratégiquement en vertu des règles fiscales actuelles.
Exclusion de gain de vente à domicile: naviguer dans la loi actuelle
L'article 121 de l'Internal Revenue Code autorise généralement une exclusion fiscale fédérale si vous avez possédé et vécu à la maison pendant au moins deux des cinq dernières années et que vous ne l'avez pas réclamé sur une autre vente au cours de cette période. Tout ce qui est au-dessus du seuil est imposable aux taux d'imposition des gains en capital normaux.
Donc, si vous êtes au-dessus des seuils existants, voici quelques stratégies à considérer:
Documentez votre base. Tenez les registres de rénovations et d'améliorations importantes. Ceux-ci peuvent augmenter votre base de coûts (c'est-à-dire, Le prix d'achat d'origine plus le coût des améliorations significatives, mais pas les réparations ou l'entretien) et réduire votre gain imposable lorsque vous vendez.
Temps votre vente. L'exclusion peut être utilisée une fois tous les deux ans. Ainsi, l'espacement soigneusement des ventes pourrait protéger plus de gains totaux de l'impôt.
Coordonner avec le revenu. Évitez de vendre au cours d'une année à revenu élevé qui pourrait vous pousser dans une tranche d'imposition fédérale plus élevée ou déclencher des suppléments d'Irmaa Medicare.
Intégrer la planification successorale. Tenez la propriété jusqu'à la mort, qui permet aux héritiers une étape de la base de la juste valeur marchande à la date du décès. Cela peut réduire ou éliminer les gains en capital imposables pour vos proches si la propriété est ensuite vendue.
Bien sûr, consultez un professionnel de la taxe ou de la finance de confiance pour concevoir une approche qui a du sens pour votre situation.
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