Le nombre d’individus ultra-riches – ceux dont la valeur nette est de 30 millions de dollars ou plus – augmente à un rythme rapide. À mesure que cette population augmente, des modèles immobiliers distincts émergent, les ultra-riches se tournant vers des pôles mondiaux spécifiques.
Les grandes villes comme New York, Los Angeles et Hong Kong restent les meilleurs choix, offrant un mélange d'opportunités financières, d'influence culturelle et de connectivité internationale. Ces marchés continuent d’évoluer, renforçant leur statut d’aimant pour les acheteurs milliardaires.
Dans le même temps, de nouveaux points chauds apparaissent. De Miami et Dubaï à Lisbonne et aux villes côtières de la Méditerranée, les ultra-riches recherchent des destinations alliant avantages fiscaux, style de vie attrayant et potentiel d'investissement à long terme.
Pourquoi New York et d'autres hubs mondiaux restent les favoris
Au cours de la dernière décennie, le nombre de personnes ultra-riches a augmenté, selon le World Ultra Wealth Report (PDF) d'Altrata. Parmi les 10 principales villes où ils habitent, la ville de New York continue de dominer, avec 21 380 résidents ultra-riches, soit une augmentation de 23,4 % par rapport à 2024.
Hong Kong, Los Angeles, San Francisco et Chicago viennent ensuite comme destinations les plus populaires, tandis que Tokyo, Londres, Dallas, Washington, DC et Houston complètent le top 10. Ensemble, ces villes représentent un cinquième de la population ultra-riche mondiale.
Leur domination résulte d’un puissant mélange de finance, de culture et de connectivité. Ces pôles mondiaux offrent des opportunités inégalées, ce qui en fait les favoris durables des propriétaires les plus riches du monde.
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Les nouveaux points chauds augmentent rapidement
De nouveaux points chauds attirent également les ultra-riches. Miami est devenue à la fois un marché immobilier principal et secondaire, Realtor.com classant la région métropolitaine de Miami/Fort Lauderdale/West Palm Beach comme la deuxième ville du pays pour les ultra-riches en 2025.
Alors que le coût de la vie à Miami est 11,5 % supérieur à la moyenne nationale, 43,8 % de ses habitants sont propriétaires de leur logement, ce qui est bien au-dessus de la moyenne par rapport aux autres villes. Combinée à une scène culturelle dynamique, à un emplacement privilégié sur la côte et à l'absence d'impôt sur le revenu en Floride, Miami reste un attrait majeur.
Les expatriés à la recherche de destinations fiscalement avantageuses se tournent également vers Dubaï et Lisbonne. Le coût de la vie élevé à Dubaï est compensé par l'impôt sur le revenu nul aux Émirats arabes unis et un faible taux d'imposition des sociétés de 9 %, tandis que le Portugal offre de généreuses exonérations sur de nombreux types de revenus étrangers jusqu'à 10 ans, faisant de Lisbonne un paradis pour les riches en matière d'économies.
Au-delà de ces capitales financières, les villes côtières de Floride et les villes méditerranéennes attirent de plus en plus les acheteurs de résidences secondaires qui cherchent à partager leur temps entre modes de vie luxueux et climats idylliques.
Qu’est-ce qui fait de ces villes des aimants pour les ultra-riches
Plusieurs facteurs alimentent ces tendances de l’immobilier de luxe parmi les acheteurs milliardaires. Les incitations fiscales, allant des lois favorables à la planification stratégique, aident les ultra-riches à réduire leur fardeau global. Les programmes de résidence facilitent également la relocalisation, tandis que la stabilité politique ajoute à l'attrait de certaines destinations.
Le style de vie est un autre attrait puissant. Les climats chauds comme celui de la Floride, les terrains de golf de classe mondiale, les quartiers commerçants haut de gamme et les scènes culturelles dynamiques attirent tous les acheteurs fortunés en quête de confort et de prestige.
L’immobilier de luxe est également considéré comme une protection en période d’incertitude. Même en période de ralentissement économique, les propriétés haut de gamme ont tendance à conserver leur valeur, ce qui en fait un investissement fiable et une protection contre l'inflation.
Et ensuite : les villes à surveiller
Des villes comme Austin, Aspen et Naples deviennent également des destinations immobilières ultra-riches. Selon le rapport Altrata, des facteurs tels que les tendances du travail à distance, l’attrait du mode de vie et la croissance des pôles technologiques et financiers émergents rendent ces villes attrayantes.
Avec l’essor du travail à distance, les ultra-riches et le grand public disposent de davantage d’options immobilières. Plutôt que d’être liées à des lieux par un trajet raisonnable, les personnes qui travaillent à distance peuvent se déplacer presque n’importe où grâce à une connexion Internet fiable.
Les jets privés donnent aux ultra-riches la liberté d’acheter une maison où ils le souhaitent, tandis que les programmes de mobilité mondiale – lorsque les entreprises transfèrent leurs employés à l’étranger pour des missions à court ou à long terme – déterminent également le lieu d’installation des acheteurs fortunés.
La demande en Asie et au Moyen-Orient évolue, selon le rapport Altrata. Les conflits régionaux ont ralenti la croissance au Moyen-Orient, avec seulement une augmentation modérée du nombre d’individus ultra-riches et de leur valeur nette totale entre 2024 et 2025.
L’Asie, en revanche, devrait connaître la plus forte croissance de sa population ultra-riche jusqu’en 2030, alimentée en partie par l’expansion de l’économie indienne. Le Moyen-Orient devrait afficher la croissance la plus faible au cours de la même période, ce qui met en évidence un changement évident sur les marchés mondiaux des richesses.
Ce que cela signifie pour les marchés locaux
À mesure que de nouveaux points chauds de l’immobilier émergent, la demande croissante fait grimper les prix dans les quartiers les plus prisés. Même si les coûts plus élevés ne préoccupent pas les ultra-riches, ils peuvent rendre ces zones inaccessibles aux autres acheteurs. Dans de nombreux cas, l’afflux de résidents fortunés accélère la gentrification, déplaçant les communautés de longue date.
Des valeurs immobilières plus élevées font également augmenter les factures fiscales. Pour les propriétaires existants – en particulier les résidents âgés à revenu fixe – des impôts plus élevés peuvent entraîner des impayés, des saisies immobilières et, finalement, être forcés de quitter leur logement.
Dans le même temps, l’évolution des marchés crée des opportunités pour les développeurs et les courtiers. En adaptant les propriétés et les services pour répondre aux attentes des ultra-riches, les professionnels de l’immobilier peuvent accéder à un segment lucratif et en croissance.
Suivre l'argent
Les ultra-riches agissent souvent comme des pionniers dans l’immobilier mondial, offrant des indices sur la direction que prendront ensuite la richesse et l’influence.
Leurs choix, façonnés par les opportunités économiques, la culture et le style de vie, peuvent indiquer quelles destinations sont sur le point de devenir les prochains marchés chauds.